乌克兰战争的爆发给欧洲投下了长长的阴影，在可预见的未来，房地产和其他所有行业一样，将不得不应对经济和政治后果。虽然为第20版欧洲房地产®新兴趋势进行游说的行业领导者报告几乎没有直接影响在俄罗斯入侵乌克兰的房地产投资组合中，战争的后果体现在能源成本飙升、通胀居高不下以及后来的利率上升上。十分之七的受访者认为欧洲将在2022年底前陷入衰退。
调查和采访是在夏季进行的，如果有的话，欧洲经济和房地产市场的前景在发布前的几个月变得更加不确定。这种情绪与去年的报告形成鲜明对比，当时欧洲国家之间仍然受到新冠疫情的团结一致以及商业信心即将达到封锁的高峰。欧洲现在似乎对能源供应和内部政治的压力更加不安，这增加了投资者的整体不确定性。很大程度上取决于预期衰退的严重程度和持续时间，正如受访者指出的那样，经济以往经济衰退背后的环境和市场状况都与欧洲今天所经历的情况大不相同。
虽然城市排名看起来很熟悉——伦敦保持头把交椅，而巴黎从柏林取代第二名— 自去年的调查以来，欧洲新兴趋势涵盖的所有30个城市的整体投资和发展前景均有所下降。即使是投资者在德国法兰克福、慕尼黑和汉堡的其他惯常避风港，也没有像往年那样坚定不移地积极情绪，这反映了通货膨胀对欧洲最大经济体的潜在影响及其对俄罗斯天然气供应的依赖。尽管普遍存在不确定性，但欧洲各地的租赁活动在2022 年的大部分时间里保持得相当不错。
但人们普遍认为，高能源价格和经济衰退将导致入住率和租金下降，即使在以前强劲的行业也是如此。很明显，无论如何，2023 年将是艰难的一年，正如一些行业领导者所说，复苏可能要到 2024 年初才会出现。不出所料，对未来一年股权和债务可用性的信心已降至自全球金融危机尽管流动性不太可能完全消失。开发活动在 2022 年放缓，预计 2023 年将大幅下降。
作为时代的标志，新能源基础设施连续第二年位居行业排名榜首，部分反映了能源价格的历史高位以及冬季短缺的前景。该部门涵盖广泛的实物资产，如太阳能、风能、储能和电力运输基础设施。它的最高排名也是更广泛、更长期趋势的一部分，投资者将持股从主流房地产重新平衡到将受益于人口、气候变化和技术的大趋势，以及更强劲的非周期性需求。值得注意的是，尽管对该行业政治风险的担忧日益增加，但各种形式的住房在调查受访者的前10名中占据主导地位 - 就像他们多年来所做的那样。从广义上讲，人们普遍认为，欧洲市场的住宅供需平衡在过去一年中没有改变，而且不太可能很快改变。
最大的担忧是房地产价值的压力，随着资产净值的折让不断加深，这在上市行业已经发出了良好的信号。直接房地产价值在 2022 年开始下降，现在认为进一步下跌是不可避免的，预计优质和二级房地产之间的价格将扩大。其中一些担忧导致物流，曾经的明星表现，尽管它在投资前景方面仍排名第七，租金增长排名第六。但是，当价值下跌时，收益率已降至历史低点（许多市场低于3%）的行业尤其容易受到影响。许多资深房地产专业人士认为，通胀将在2023年的某个时候达到顶峰，并明确央行可能加息的程度。在这一点上，资产的价值可能较低，但对于价值可能在哪里结算会有更多的方向。
然而，在应对市场的直接中断时，该行业似乎承认，它必须继续发展并负责任地应对房地产的长期结构性变化以及围绕环境、社会和治理问题的更广泛挑战。近90%的受访者强调了在未来20年内创造社会影响和财务回报的重要性，而60%的受访者认为增加组织多样性的重要性。挑战始终是使行动与这些值得称赞的雄心保持一致，在能源效率和供应问题影响每个欧洲家庭以及经济限制有可能阻碍实现净零排放的一年中更是如此。
房地产在这里的努力有了新的重要性。尽管如此，随着时间的流逝，房地产专业人士正在更多地考虑该行业如何开展业务以及“适合用途”的房地产类型。从长远来看。为了纪念欧洲新兴趋势20周年，我们提出了广泛的要求的行业参与者探索这些主题以及他们在未来 20 年内如何定义房地产，同时反思迄今为止塑造该行业的许多市场变化。如第7章所述，该行业在未来20年内走向“负责任的资本主义”是由许多因素推动的，但最重要的是气候危机。这一趋势在欧洲新兴趋势的整个历史中才变得突出和重要，连接过去、现在和未来。
